Wie sehen die allgemeinen Regelungen aus? Was sagt das BGB?
Man spricht von einem Untermietverhältnis, wenn ein Mieter einer Wohnung den Wohnraum gegen Entgelt ganz oder zum Teil an Dritte untervermieten möchte. Hat der Mieter nach Abschluss des Mietvertrges ein berechtigtes Interesse den Wohnraum einem Dritten zu überlassen, so kann er von seinem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (einklagbares Recht). Zu empfehlen ist eine solche Erlaubnis in Schriftform, um diese im Falle eines Streites als Beweis nutzen zu können. Bei der Gebrauchsüberlassung an Dritte wird ein Haupt- und Untermietvertrag nach den Formvorschriften des 550 BGB geschlossen. Das Vertragsverhältnis besteht jedoch nur zwischen dem Hauptmieter und Vermieter und dem Hauptmieter und dem Untermieter. Der Vermieter und der Untermieter stehen dabei in keiner Vertragsbeziehung. Aus diesem Grund kann der Hauptmieter auch für das Fehlverhalten des Untermieters haftbar gemacht werden. Außerdem muss dieser bei Interesse Infos über den Dritten an den Vermieter weitergeben (ausgeschlossen ist hier die Frage nach dem Gehalt).
Wo besteht der Unterschied bei einer gesamten oder teilweisen Überlassung des Wohnraumes?
Bei einer gesamten Überlassung wird der Wohnraum komplett untervermietet. Der Mieter zieht vollständig aus der Wohnung aus. Oftmals wird diese Form der Gebrauchsüberlassung genutzt, wenn der Hauptmieter über einen längeren Zeitraum geschäftlich unterwegs oder auf Reisen ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Erlaubnis jedoch auch ohne einen Grund verweigern.
Bei einer teilweisen Überlassung wohnt der Hauptmieter zusammen mit dem Untermieter in der Wohnung. Der Vermieter muss diesem Vorhaben in der Regel zustimmen. Eine Ablehnung wäre nur mit einem triftigen Grund möglich (z.B Überbeanspruchung der Mietsache).
Abgrenzung der Untermiete zur gemeinsamen Nutzung
Bei einem Untermietverhältnis geht man davon aus, dass der Untermieter den Hauptmieter Miete bezahlt und ihm somit ein Teil des Wohnraums zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht. Ein Lebensgefährt oder Partner nutzt die Wohnung hingegen gemeinsam mit dem Hauptmieter und zählt somit nicht zum klassischen Untermieter.
Mieter oder Vermieter weigern sich- Was passiert?
Der Mieter ist allgemein nicht berechtigt den Wohnraum ohne die Erlaubnis des Vermieters an Dritte unterzuvermieten. Sollte der Mieter den Untermieter nach einer Abmahnung oder Fristsetzung nicht den Wohnräumen verweisen, darf der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen. Auch die kurzfristige Überlassung des Wohnraumes an Feriengäste oder Touristen ohne die Einwilligung des Vermieters ist vertragswidrig und ein schwerwiegender Verstoß, durch den eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich wäre. Bei der Wohnungsmiete kann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung haben, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht (z.B für Familie oder den Lebenspartner). In diesem Fall muss der Vermieter die Gebrauchsüberlassung gestatten. Verweigert der Vermieter die Gebrauchsüberlassung unberechtigt, besteht ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist, sowie ein Recht auf Schadensersatz seitens des Mieters.
Wann darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?
Wenn es durch die Untervermietung zu einer Überbeanspruchung aufgrund der Größe oder des Platzes der Mietsache kommt und die Bausubstanz somit gefährdet werden könnte, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Dies gilt auch, wenn andere Mietparteien durch den Dritten beeinträchtigt oder gefährdet werden könnten. Ein weiterer Grund für die Ablehnung seitens des Vermieters wäre eine bereits bekannte Unzuverlässigkeit des Dritten. Hier gilt jedoch nicht dessen Zahlungsunfähigkeit, da der Mieter für den Untermieter haftet und für mögliche Kosten aufkommt. Sollte eine starke Verfeindung durch vorherige Streitigkeiten zwischen dem Dritten und dem Vermieter bestehen, kann dieser die Untervermietung ebenfalls ablehnen.
