Eigenbedarfskündigung- Das Wichtigste in Kürze!

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Sie sind umgezogen und haben sich in ihrer neuen Umgebung gut eingelebt. Doch plötzlich möchte Ihr Vermieter Ihren Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen, um die Wohnung für eigene Zwecke zu nutzen. Wann kann der Mieter Widerspruch einlegen, um sich gegen den Auszug zu wehren? Und welche Grenzen sind dem Vermieter bei seinem Vorhaben gesetzt?

Was versteht man unter einer Eigenbedarfskündigung?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist einer der häufigsten Kündigungsgründe und kann seitens des Vermieters angemeldet werden. Dieser Fall trifft ein, wenn der Vermieter des Mietgegenstand für sich selbst oder enge Familienangehörige nutzen möchte. Doch allein der Wunsch die vermietete Wohnung selbst zu nutzen, reicht nicht aus. Denn der Vermieter muss einen berechtigten und nachvollziehbaren Grund angeben und diesen auch nachweisen können. Anhand eines ausführlichen Kündigungsschreibens kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründet werden.

Für wen darf der Vermieter kündigen?

Nicht jeder Bekannter kann zum engeren Familienkreis gezählt werden und wegen Eigenbedarfs an Ihrer Stelle in die Mietsache einziehen.

Der Vermieter darf den Mietvertrag für sich selbst und nahe Verwandte kündigen.

Dazu zählen:

  • Kinder, Eltern, Enkel
  • Geschwister
  • Großeltern
  • Stiefkinder
  • Nichten und Neffen

Außerdem zählen außerhalb der Familie dazu:

  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen
  • Personal
  • Hausmeister

Dazu zählen nicht:

  • Onkel, Tante, Cousins, Cousinen
  • Großnichten, Großneffen
  • Geschiedene Ehegatten
  • Eltern des Lebenspartners
  • Patenkinder

Wie läuft eine Eigenbedarfskündigung ordnungsgemäß ab?

Das BGB legt genaue Formalien und Richtlinien im Falle einer Eigenbedarfskündigung fest. Dies bedeutet auch, dass eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages erfolgen muss. Folgendes Kriterien müssen beachtet werden:

  1. Der Vermieter muss angeben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Enthalten sein müssen der Name, die Anschrift und das Alter der Person, für die der Eigenbedarf gilt.
  2. Der Vermieter muss keine Auskunft darüber geben, in welcher Wohnsituation sich derjenige befindet, welcher Gebrauch vom Eigenbedarf macht und in die Wohnung einziehen soll.
  3. Die Eigenbedarfskündigung muss per Post oder persönlich zugestellt und der Zugang nachgewiesen werden.
  4. Der Vermieter muss eine begründete Erklärung angeben, warum er die Mietsache benötigt. Die Kündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter den Umzug in naher Zukunft beabsichtigt.
  5. Der Vermieter muss sich an die üblichen Kündigungsfristen halten, welche abhängig von der Mietdauer sind (3,6 oder 9 Monate). Er kann außerdem am Anfang des Mietverhältnisses einen Zeitmietvertrag festlegen. In diesem Falle läuft der Vertrag nach Ablauf der Zeit aus und eine Kündigung ist nicht mehr nötig.
  6. Bei gewerblichem Eigenbedarf bestehen strengere Regelungen. Hier wird ein Nachweis darüber benötigt, welche Nachteile ohne die geschäftliche Nutzung der Mietsache bestünden.
  7. Ist der Vermieter eine juristische Person, darf er nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Welche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind anerkannt?

  1. Der Vermieter möchte in dem gekauften Eigentum wohnen, anstatt es zu vermieten.
  2. Die aktuelle Wohnung wird saniert und der Vermieter braucht einen Wohnraum zur Überbrückung.
  3. Der Vermieter hat einen Kinderwunsch oder bekommt Nachwuchs, sodass er sich bezüglich seiner Wohnsituation vergrößern muss.
  4. Das volljährige Kind des Vermieters möchte vom Elternhaus ausziehen.
  5. Der Vermieter möchte sich im Alter räumlich verkleinern.
  6. Aufgrund körperlicher Einschränkungen muss der Vermieter umziehen (z.B die vermietete Wohnung liegt im Erdgeschoss).
  7. Ein Familienmitglied des Vermieters ist pflegebedürftig und die vermietete Wohnung liegt näher.
  8. Aus beruflichen Gründen wird ein Zweitwohnsitz benötigt.
  9. Die Mietsache soll als Ferienwohnung genutzt werden.

Wann können Sie als Mieter Widerspruch einlegen?

Nicht alle Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind rechtens. Mieter haben das Recht bis zu zwei Monate vor dem Auszugstermin schriftlich zu widersprechen und sich gegen die Kündigung zu wehren.

Zum einen können Mieter Widerspruch einlegen, wenn Formalien seitens des Vermieters nicht eingehalten werden. Außerdem ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht rechtens, wenn die Wohnung für den angegebenen Zweck ungeeignet ist. Liegt ein sozialer Härtefall bezüglich des Mieters vor, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ebenfalls unwirksam. Dies bedeutet, dass der Mieter beispielsweise starke physische oder psychische Erkrankungen aufweist, kurz vor einer Geburt steht, der Schulabschluss oder Beruf gefährdet ist oder große Nachteile bezogen auf den Arbeits- oder Schulweg entstehen. Ein hohes Alter allein reicht nicht aus, kann in Verbindung mit anderen Aspekten jedoch auch wirken. Ein Fall von sozialer Härte prüfen Gerichte genau und werden immer situationsabhängig und individuell beurteilt.

Wann besteht ein Anspruch auf Schadensersatz?

Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht waren, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Wenn beispielsweise nicht derjenige eingezogen ist, der sollte, dann muss der Vermieter eine Erklärung abgeben, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Im Falle einer Täuschung ist es ratsam ein Gericht hinzuzuziehen.

Wichtig: Befragen Sie vor Einzug in eine neue Wohnung Ihren Vermieter nach seinen Vorhaben und legen Sie Vereinbarungen bezüglich der Mietdauer vorab im Mietvertrag fest!

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Steuer-, Rechts-, oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Ihre persönlichen Angelegenheiten sollten sie in jedem Fall einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Finanzberater kontaktieren.

Trotz Sorgfalt und gründlicher Recherche kann es passieren, dass uns Fehler unterlaufen. Wir freuen uns über Anregungen und Hinweise.

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