Das Vermieterpfandrecht- Wo liegen die Grenzen?

Was hat es mit dem Vermieterpfandrecht auf sich?

Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses und gesetzliches Pfandrecht des Vermieters. Dieses dient der Sicherheit bei Zahlungsrückständen aus dem Mietverhältnis. Kann der Mieter seine Miete nicht zahlen oder entsteht ein erheblicher Schaden am Eigentum des Vermieters, der nicht beglichen werden kann, ist der Vermieter aufgrund des Pfandes finanziell abgesichert. Die Bezeichnung besitzlos bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter die Pfandgegenstände zwar in seinen Besitz nehmen, jedoch selbst nicht nutzen darf. Die Gegenstände können nach der fälligen Zahlung an den Mieter zurückgegeben oder durch einen Pfandverkauf im Wege öffentlicher Versteigerungen veräußert werden. Anders als bei der Mietkaution, gilt das Vermieterpfandrecht automatisch und muss nicht im Mietvertrag festgeschrieben sein.

Darf mein Vermieter sich nehmen was er will?

Dem Vermieter kann nicht einfach ihre Wohnung betreten und sich alles nehmen, was ihm ins Auge fällt. Denn bei der Auswahl der Pfandgegenstände sind ihm bestimmte Grenzen gesetzt. Die zu pfändenden Gegenstände müssen zum Eigentum des Mieters zählen und sich innerhalb der Mietsache befinden. Außerdem können auch Sachen gepfändet werden, die vom Mieter in die Mietsache eingebracht oder nachträglich dort produziert wurden. Der Vermieter muss jedoch den pfändbaren Besitz des Mieters beweisen. Auf der anderen Seite muss der Mieter nachweisen, wenn er der Meinung ist, dass ein Gegenstand rechtlich nicht zum Pfand zählt. Dazu kommz, dass keine direkte Räumungsklage möglich ist und der Mieter auch bei einem Zahlungsverzug vorerst in seiner Wohnung bleiben darf.

Was versteht man unter dem Pfandschutz?

Unter den Pfandschutz fallen Gegenstände, die unpfändbar sind und vom Vermieter nicht aus dem Mietobjekt entfernt werden dürfen. Dazu zählen zum einen Eigentum von anderen Mitbewohnern des Mieters, welche keine Vertragspartner sind. Zum anderen sind dies auch Gegenstände, die sich im bloßen Besitz des Mieters befinden (z.B beim Leasing). Insbesondere Objekte, welche zur Lebensführung oder Erwerbstätigkeit benötigt werden, dürfen nicht gepfändet werden. Hierzu zählen beispielsweise Kleidungsstücke, Küchengeräte, ihr Auto oder auch das Bett, in dem Sie schlafen. Genauso gilt dies bei kurzfristig eingelagerter Ware und geliehenen Gegenständen.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

In der Regel gilt das Vermieterpfandrecht nicht mehr, sobald die Gegenstände vom Grundstück des Mieters entfernt werden. Jedoch gibt es eine Ausnahme: Wusste der Vermieter nichts von der Beseitigung der Gegenstände oder besteht ein berechtigter Widerspruch kann er innerhalb eines Monats verlangen, dass die Objekte zurück in die Mieträume gebracht werden. Diese Regelung soll verhindern, dass Mieter nach der Kenntnisnahme der anstehenden Pfändung Gegenstände plötzlich „verschwinden“ lassen. Eine solche Pfandkehr hindert den Vermieter an seinem Vorhaben und ist rechtlich gesehen strafbar. Nimmt der Vermieter jedoch der Pfändung nicht unterliegende Sachen an sich kann der Mieter verlangen diese wieder herauszugeben. Sollte er dies verweigern, ist er gegenüber seinem Mieter schadensersatzpflichtig. Das Vermieterpfandrecht erlischt außerdem, wenn Dinge, die im Rahmen des alltäglichen Geschäftsbetriebes oder gewöhnlichen Lebensverhältnissen, entfernt werden. Werden Gegenstände zeitweise vom Grundstück beseitigt, besteht bei ihrer Rückkehr sofortiges wiederkehrendes Vermieterpfandrecht.

Das Selbsthilferecht des Vermieters

Das Selbsthilferecht erlaubt dem Vermieter, den Mieter an der Beseitigung der Pfandgegenstände zu hindern und Maßnahmen zum Schutz dieser vorzunehmen. Grundsätzlich darf er alle Mittel einsetzen, um die Wegschaffung zu verhindern wie beispielsweise das Verschließen von Türen. Ist dies nicht erfolgversprechend, kann er als letztes Mittel auch zur körperlichen Gewalt greifen und den Mieter am Abtransport durch Festhalten hindern. Jedoch muss das Vorgehen des Vermieters immer verhältnismäßig sein, weshalb physische Gewalt nicht gestattet ist. Auch zu berücksichtigen ist der Wert der Gegenstände, welche gepfändet werden sollen. Das Festhalten des Mieters ist unter Umständen nicht gerechtfertigt, wenn Sie damit verhindern wollten, dass Ihr Mieter ein altes Fahrrad im Wert von 50 Euro entfernen will. Bei einer Sache mit höherem Wert könnte dies hingegen schon anders aussehen. Sollte es Ihrem Mieter gelingen, die Pfandsachen in eine andere Wohnung zu bringen, so endet spätestens nach deren Unterbringung Ihr Selbsthilferecht.

Pfandrecht und Kündigung

Stehen noch offene Forderungen seitens des Mieters aus, kann der Vermieter frei wählen, ob er diese durch die Einbehaltung der Mietkaution oder durch das Pfandrecht begleicht. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters, kann das Vermieterpfandrecht angewendet und der Mietvertrag fristgemäß gekündigt werden. Sind mehr als zwei Monatsnettokaltmieten offen oder es besteht eine ständige Unpünktlichkeit bei der Mietzahlung, ist auch eine fristlose Kündigung rechtens.