Wohnung verkaufen 2021 leicht gemacht: Alle Antworten!

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Wohnung verkaufen leicht gemacht! Wer beabsichtigt seine Wohnung zu verkaufen, fragt sich was die beste Herangehensweise ist. Insbesondere wenn dies der erste Immobilienverkauf ist. Auf dieser Seite erfahren Sie, wie Sie schnell eine Immobilie verkaufen können, welche Unterlagen benötigt werden und wann der richtige Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf ist.

Wann lohnt es sich eine Wohnung zu verkaufen?

Prinzipiell unterscheidet sich der Verkauf einer Wohnung nicht beträchtlich von einem Hausverkauf. Es gibt keine bestimmte Verkaufssaison – Wohnungen lassen sich im Sommer genauso wie im Winter verkaufen. Allerdings bieten schöne Sommertage oft bessere Lichtverhältnisse für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine.

Viel bedeutender für den Wohnungsverkauf ist das aktuell vorherrschende Angebot und die Nachfrage am Immobilienmarkt. Wenn sich beispielsweise Zinsen auf einem niedrigen Niveau befinden, ist das Interesse an Wohneigentum generell größer. In der aktuellen Niedrigzinsphase (2021) gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnungsangeboten.

Wann kann ich am besten meine eigene Wohnung verkaufen?

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Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?

Genau wie bei dem Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs sind Angebot und Nachfrage ausschlaggebend dafür, wie schnell sich eine Wohnung verkaufen lässt. Der wichtigste Aspekt ist die Lage einer Wohnung. Aber auch ihr Zustand und Ausstattung haben einen Einfluss auf den Immobilienwert und damit die Verkaufsdauer. Generell sollten Verkäufer zwischen 3 & 5 Monate für den Verkauf ihrer Wohnung einplanen.

Wie bestimme ich den Angebotspreis?

Damit eine Wohnung verkauft werden kann, muss zunächst der Verkehrswert, beziehungsweise Marktwert der Wohnung bestimmt werden. Er bildet den Ausgangspunkt um einen angemessenen Angebotspreis zu bestimmen. Für die Ermittlung des Verkehrswert werden folgende Verfahren verwendet:

  • Vergleichsverfahren
  • Ertragsverfahren
  • Sachwertverfahren

Im Vergleich zu Neubauten und Gründerzeitbauten ist die Nachfrage nach Immobilien zwischen den 50iger und 70iger Jahren vergleichsweise niedrig. Folgende Faktoren beeinflussen den Wohnungspreis:

  • Größe
  • Baujahr
  • Zimmeranzahl
  • Raumhöhe
  • Etage
  • Schnitt (z.B. Durchgangszimmer)
  • Ausstattungsmerkmale (Heizungsart, Balkon, Bodentyp, Keller, Fensterverglasung, Badezimmer mit oder ohne Fenster).

Welche Personengruppen eignen sich als Käufer?

Damit Sie eine Wohnung besser verkaufen können, ist es ratsam die Käuferzielgruppe zu bestimmen und zu kennen.

wohnung verkaufen - paare

Paare

  • präferieren bezugsfertige Wohnungen oder solche die sich umbauen lassen
  • Wohnungsgröße: klein bis mittel, Durchgangszimmer möglich
  • Lage: Stadt oder Stadtrand
wohnung verkaufen - familien

Familien

  • möchten eine bezugsfertige Wohnung mit solidem Standard
  • Wohnungsgröße: mittelgroß bis groß, alle Zimmer vom Flur erreichbar, großer Wohn- und Essbereich
  • Lage: bevorzugen die Vorstadt
wohnung verkaufen - senioren

Senioren

  • bevorzugen bezugsfertige Eigentumswohnungen
  • barrierefreie oder ebenerdige Wohnung
  • Lage: Stadt oder Stadtrand, Fokus auf Infrastruktur

Abhängig von der Wohnung und dessen Zielgruppe sollte der Verkäufer überlegen, ob sich größere Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf der Wohnung lohnen. Manche Käufer bevorzugen einen niedrigeren Preis um die Wohnung nach dem Kauf nach ihren individuellen Vorstellungen umzugestalten. Andere wiederum suchen eine Wohnung in bestem Zustand und hohem Standard.

Generell gilt: Der Verkaufspreis sollte das investierte Kapital inklusive der Eigenleistung wieder herausholen – denn sonst kommt es zu einem Verlustgeschäft.

Eigentumswohnung verkaufen – vermietet oder unvermietet?

Prinzipiell ist es einfacher,  wenn Sie eine unvermietete Wohnung verkaufen. Auch lässt sich für eine Wohnung ohne Mieter oftmals ein höherer Verkaufspreis zu erreichen. Das liegt zum Beispiel daran, dass der neue Besitzer der Wohnung seine Pläne viel freier umsetzen kann.

Bei vermieteten Objekten muss zunächst eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden, damit der neue Besitzer oder seine Verwandten die Wohnung beziehen können. Sobald die Wohnung frei ist, kann ein neuer Mietpreis ermittelt werden (innerhalb der gesetzlichen Möglichkeiten) und neue Mieter mit eigenen Kriterien ausgesucht werden.

Ist die Eigentumswohnung beim Verkauf noch stets vermietet, kann dies eine Preissenkung von bis zu 30% bedeuten. Auch ist die Käuferzielgruppe durch eine vermietete Wohnung eingeschränkt – der Fokus liegt vor allem auf Käufern, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht besagt, dass bestimmte Personen den Anspruch auf eine Immobilie vor anderen Interessenten haben.

In welchen Fällen hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Der Mieter einer Wohnung hat nicht per se ein Vorkaufsrecht, wenn diese verkauft wird. Ein Anspruch besteht allerdings, wenn die vermietete Wohnung zum ersten Mal nach Aufteilung in Wohnungseigentum als dieses verkauft wird. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein komplettes Mehrfamilienhaus zum Verkauf angeboten wird und einzelne Wohnungen als Wohneinheiten verkauft werden. Der Mieter ist dann durch das Vorkaufsrecht berechtigt seine Mietwohnung zu kaufen.

Besteht ein Vorkaufsrecht für Nachbarn?

In Deutschland gibt es kein Gesetz, das Nachbarn ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder für ein Grundstück bewilligt. Allerdings kann der Eigentümer nach §1094 Abs. 1 BGB einer bestimmten Person ein Vorkaufsrecht einräumen.

Dies ist für Nachbarn eines Grundstücks interessant, die ihr Grundstück vergrößern wollen oder wenn deren Kinder in Nähe des Elternhauses bauen möchten. Auch kommt das Vorkaufsrecht oft in der Landwirtschaft vor. In diesem fall lässt sich ein Bauer ein Vorkaufsrecht beim Eigentümer der benachbarten Grundstücke eintragen.

Kann ein Vorkaufsrecht übertragen werden?

Laut §473 BGB kann ein Vorkaufsrecht nicht übertragen werden und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nicht ein anderes bestimmt ist.

Welche Dokumente werden für den Wohnungsverkauf benötigt?

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung werden eine Reihe von Unterlagen benötigt.

DokumentWo?
Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)In unserem Onlineshop, Amtsgericht
Bau- und GrundrisszeichnungenArchitekt, Bauträger
EnergieausweisIn unserem Onlineshop, WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister
Aktuelle WohngeldabrechnungEigentümer oder WEG-Verwaltung
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und GemeinschaftsordnungEigentümer oder WEG-Verwaltung
GebäudeversicherungsnachweisWEG-Verwaltung
Protokolle der letzten drei EigentümerversammlungenEigentümer oder WEG-Verwaltung
Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten RaumsBauträger, Architekt
SanierungsnachweiseEigentümer
Mietvertrag + evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten WohnungenEigentümer


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Wie läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab?

Zunächst müssen alle erforderlichen Dokumente besorgt werden. Daraufhin wird die Zielgruppe bestimmt und ein Angebotspreis festgelegt. Die Wohnung sollte in Szene gesetzt werden, damit schöne und professionelle Fotos gemacht werden können. Auch ist ein gut ausgearbeitetes Exposé ein wichtiger Bestandteil. Die Immobilie wird anschließend auf verschiedenen Kanälen präsentiert und vermarktet. Interessenten haben nun die Möglichkeit Besichtigungen zu vereinbaren. Sobald der richtige Käufer gefunden wird, kommt es Kaufpreisverhandlungen und Bonitätsprüfung, bevor der Vertrag unterschrieben werden kann.

Wie bewerbe ich meine Wohnung optimal?

Ein aussagekräftiges Exposé hilft Ihnen alle Merkmale Ihrer Immobilie professionell zu vermitteln. Es sollte professionelle Fotos und alle wichtigen Informationen enthalten:

  • Alter des Gebäudes
  • Zustand der Wohnung
  • Zeitpunkt der letzten Sanierung/Modernisierung
  • Anzahl der Zimmer
  • Größe der Wohnung
  • Grundriss
  • Ausstattung der Wohnung (Stellplatz, Garage, Terrasse, Balkon, Dachboden, Kellerabteil etc.)
  • Nebenkosten und Hausgeld
  • Wohnumfeld (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Kindergärten, Kulturangebote)

Je nach Zielgruppe sind manche Informationen mehr oder weniger interessant. Kapitalanleger möchten beispielsweise wissen, welche Rendite bei einer Neuvermietung zu erwarten ist und weniger dafür wie der Grundriss der Wohnung aussieht.

Wie werden Besichtigungen beim Wohnungsverkauf organisiert?

Bei einem erfolgreich erstellten Exposé und guter Präsentation der Immobilie auf verschiedenen Portalen, kommt es zu entsprechender Nachfrage von Kaufinteressenten. Bei den anstehenden Wohnungsbesichtigungen sollte die Wohnung so attraktiv wie möglich präsentiert werden. Die Immobilie sollte daher aufgeräumt und sauber sein.

Höhere Verkaufschancen entstehen außerdem durch das sogenannte Home Staging. Dabei wird die Wohnung entsprechend in Szene gesetzt um gegebene Vorzüge hervorzuheben. Dies bietet sich insbesondere bei leerstehenden Wohnungen an, die für den Zeitraum der Immobilienbesichtigungen eingerichtet werden. Dadurch erhalten potentielle Käufer eine bessere Vorstellung von Ihrem potentiellen zukünftigen Eigenheim. Selbst bei bereits eingerichteten Wohnungen lässt sich durch eine Inszenierung der Wohnung bestimmte Merkmale hervorheben oder kleine Reparaturarbeiten erledigen.

Im besten Fall haben Interessenten die Gelegenheit die Wohnung alleine bei einem Einzeltermin zu besichtigen. Allerdings kann es bei großen Kaufinteresse auch vorkommen, dass Wohnungen zusammen besichtigt werden müssen – insbesondere wenn die Immobilie noch vermietet ist.

Was gibt es beim Kaufvertrag zu beachten?

Sobald ein passender Käufer für die Wohnung gefunden wurde, sich auf einen Kaufpreis geeinigt wurde und die Bonität des Käufers geprüft worden ist, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Ein Notar formuliert diesen um dabei alle rechtlichen Rahmenbedingen zu erfüllen. Der Notar ist weiterhin dafür verantwortlich den Kaufvertrag bei einem Termin mit dem Käufer und Verkäufer vorzulesen, zu beurkunden und ihn abzuwickeln. Die entsprechende Änderung im Grundbuch wird also auch durch den Notar vorgenommen.


Ein schnellerer Verkauf und ein höherer Verkaufserlös trotz Maklergebühren? – Ja das geht!

Wer sich mit dem Verkauf einer Wohnung beschäftigt, steht häufig vor der Frage: Verkaufe ich privat? Oder nehme ich die professionellen Dienstleistungen eines Maklers in Anspruch?

Oft sind die vermeintlich „zu hohen“ Maklerkosten das Problem und der Verkäufer kommt zu dem Entschluss, dass man durch einen Privatverkauf einen höheren Verkaufserlös erzielt und das der Verkauf einer Immobilie kein Problem ist.

Lernen Sie uns kennen! – Lassen Sie sich von uns transparent, kostenlos & unverbindlich beraten, damit Sie die richtige Entscheidung treffen und das bestmögliche Ergebnis erzielen.

In unseren Leistungen ist ein umfassendes Dienstleistungspaket inbegriffen. Somit müssen Sie sich beispielsweise nicht um die Erstellung eines Energieausweises oder die Aufbereitung Ihrer Hausunterlagen kümmern. Ebenfalls erstellen unsere Immobilienprofis eine kostenlose und professionelle Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie. Somit ist eine solide Berechnungsgrundlage garantiert.

Auch die Bonität der Käufer und die notarielle Abwicklung wird durch unsere Dienstleistungen abgedeckt. Lehnen Sie sich einfach zurück! Wir freuen uns auf Sie!

Welche Unterschiede gibt es beim Haus- und Wohnungsverkauf?

Da das Wohnhaus in verschiedene Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, erhält der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern gleichzeitig auch die Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex. Im Fachjargon stellt die Wohnung das sogenannte Sondereigentum dar, wobei die anderen Teile des Gebäudes als Gemeinschaftseigentum bezeichnet werden.

Folgende Gebäudebestandteile zählen zum Beispiel zum Gemeinschaftseigentum:

  • Garagen
  • Parkplätze
  • Außenanlagen (Innenhof, Garten)
  • Treppenhaus und Flure
  • Aufzüge
  • Heizungs- & Versorgungsleitungen
  • Eingangstür mit Gegensprechanlage & Briefkästen
  • Gemeinschaftsräume
  • Türen
  • Dach
  • Außenwände & tragende Innenwände
  • Decken & Fundament

Die Hausverwaltung ist für die Betreuung des Gemeinschaftseigentum verantwortlich, welche gemeinschaftlich von der Eigentümergemeinschaft genutzt wird. Sollte ein Wohnungseigentümer vorhaben bestimmte Veränderungen außerhalb seiner Wohnung vorzunehmen, ist er verpflichtet diese zunächst in der Eigentümerversammlung zu besprechen.

Was ist bei dem Verkauf einer geerbten Wohnung zu beachten?

Bevor eine Wohnung, die durch eine Erbschaft erhalten wurde, verkauft werden kann, müssen einige Dingen beachtet werden:

Der Verkäufer der Immobilie muss als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Nur der eingetragene Eigentümer hat die Berechtigung die geerbte Wohnung zu verkaufen. Wenn es noch weitere Erben gibt, beziehungsweise weitere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dann müssen diese dem Verkauf der Immobilie ebenfalls zustimmen. Im Falle einer Nichteinigung gibt es die Möglichkeit einer Erbauseinandersetzung.

Es sollte erkundigt werden, ob die Wohnung abbezahlt ist oder noch mit einer Hypothek belastet ist. Es sollte dementsprechend eine aus dem Verkauf resultierende Tilgung besprochen werden.

Schauen Sie nach, ob Rechte Dritter an der Wohnung bestehen. Ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wirken sich negativ auf den Verkaufspreis aus.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine geerbte Wohnung verkaufen wollen, ist der Prozess ähnlich wie bei dem Verkauf eines geerbten Hauses. Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel: Immobilie erben – Wichtige Fragen und Antworten

Welche Kosten entstehen bei einem Wohnungsverkauf?

Generell lassen sich die Kosten für einen Wohnungsverkauf nicht pauschalisieren, da diese von verschiedenen Faktoren abhängen. Sollte die Wohnung beispielsweise noch nicht vollständig abbezahlt sein, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wenn Sie die Wohnung selbst vor weniger als zehn Jahren als Kapitalanlage erworben haben, muss die sogenannte Spekulationssteuer auf den Gewinn gezahlt werden, wenn Sie die Wohnung verkaufen. Allerdings entfällt diese Steuer, wenn Sie die Wohnung selbst im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren genutzt haben.

Wohnung verkaufen – mit Makler oder privat?

Abhängig von der Entscheidung ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, entstehen weitere Kosten. Beispielsweise fallen Kosten für die Anzeigenerstellung (Online-Exposé) und Anzeigenbewerbung an, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen.

Ein Makler erhält lediglich bei einem erfolgreichem Verkauf eine Provision. Es kommt außerdem häufig vor, dass ein Makler es schafft eine Immobilie schneller zu verkaufen und einen höheren Verkaufserlös trotz Maklergebühren erzielt.

Wenn eine Wohnung privat verkauft wird, treten oft Probleme auf:

  • die Besichtigungstermine bestehen aus unqualifizierten Interessenten
  • ihre Wohnung wird schlecht in Szene gesetzt
  • bei der Preisverhandlung fehlt es an Verhandlungsgeschick & Erfahrung
  • der Marktpreis wird falsch ermittelt

Wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung verkaufen, erhalten Sie bei der Beauftragung eines Maklers viele Vorteile:

  • Immobilienmakler kennen ihren lokalen Immobilienmarkt
  • durch gute Kundenkontakte und Datenbanken hat ein Immobilienmakler eventuell schon einen passenden Käufer
  • Makler haben Erfahrung beim Wohnungsverkauf können Sie optimal für Ihr Objekt beraten
  • durch einen Makler ersparen Sie sich viel Zeit und Arbeit – alle Aufgaben von der Bewertung
  • der Immobilie bis zur Übergabe der Wohnung werden für Sie übernommen.


Ihr Mehrwert

Die Arbeit mit dem Immobilienverkauf sowie die kompletten vorbereitenden Tätigkeiten übernehmen wir für Sie. Wir halten Sie permanent über den aktuellen Verkaufsstand auf dem Laufenden. Zählen Sie jederzeit auf unser Knowhow und unsere jahrelange Erfahrung am Markt.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Steuer-, Rechts-, oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Ihre persönlichen Angelegenheiten sollten sie in jedem Fall einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Finanzberater kontaktieren.

Trotz Sorgfalt und gründlicher Recherche kann passieren, dass uns Fehler unterlaufen. Wir freuen uns und sind dankbar über Anregungen und Hinweise.

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2 Kommentare zu „Wohnung verkaufen 2021 leicht gemacht: Alle Antworten!“

  1. Ich möchte meine Wohnung verkaufen. Gut zu wissen, dass es keine bestimmte Verkaufssaison für Immobilien gibt. Darum kann ich in Ruhe noch die Immobilienbewertung machen lassen.

  2. Dieser Beitrag zeigt gut, wie man heutzutage am besten eine Wohnung verkauft. Gut zu wissen, dass der ganze Prozess zwischen 3 und 5 Monaten dauert. Ich recherchiere gerade zu dem Thema, da wir auch die Wohnung meiner verstorbenen Oma verkaufen.

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