Zinsen & Tilgung: Was sollte man wissen?

In den letzten 40 Jahren waren Baufinanzierungen noch nie so günstig wie heutzutage. Trotzdem sollte man sich die maximale Finanzierungssumme gut überlegen.

Früher war Baugeld wesentlich teurer. Schaut man beispielsweise zurück auf die 80er Jahre, so lagen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen bei bis zu 11,5 Prozent. Hatte man vor damals einen Kredit über 100.000 D-Mark aufzunehmen, so musste man mit monatlichen Zinsen von knapp 1.000 D-Mark rechnen.

Heutzutage beginnen die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung teilweise bei unter einem Prozent. Möchte man sich €100.000 von der Bank für eine Haus oder eine Wohnung leihen, so werden lediglich €300 im Monat für Zinsen und Tilgung fällig.

Was sind Zinsen?

Unter Zinsen versteht man die Gebühr, die man Banken für das Leihen von Geld zahlt. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank. und der Europäischen Zentralbank. Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Geldinstitute Geld von der EZB leihen. Seit einigen Jahren liegt der Euro-Leitzins bei knapp über null Prozent. Banken wiederum berechnen ihren Kunden in der Regel einen Zinssatz, der zwischen 1 und 1,5 Prozent über dem zuvor genannten Leitzins liegt.

Welche Kriterien bestimmen den genauen Zins?

Die Bonität des Kunden

Ein fest angestellter Beamter, der ein hohes Eigenkapital besitzt, bekommt bessere Konditionen als ein Künstler ohne geregeltes Einkommen mit nur wenig Eigenkapital. Banken besitzen eine ausführliche Liste von positiven und negativen Faktoren, nach denen sie die Bonität eines Kunden beurteilen.

Die Immobilie

Generell geht die Bank immer vom schlimmsten Fall aus – das bedeutet, dass der Kunde irgendwann seine Monatsraten nicht mehr zahlen kann. In diesem Fall geht das Objekt letzten Endes in den Besitz der Bank. Je geringer das mögliche Verlustrisiko ist, desto besser wird die Immobilie von der Bank beurteilt.

Die Laufzeit des Darlehens

Je länger die Laufzeit für das Darlehen, desto höher der Zinssatz. Wenn Sie beispielsweise für €100.000 einen Vertrag über fünf Jahre vereinbaren, zahlen Sie bei guter Bonität bestenfalls 0,5 Prozent Zinsen. Schließen Sie den Vertag über 20 Jahre Laufzeit ab, so sind 1,5 Zinsen ein gutes Angebot.

Wie funktioniert die Tilgung?

Die Tilgung bezeichnet die Summe der Schulden, die an die Bank zurückgezahlt werden. Auch hier gibt es wesentlich Unterschiede.

Im Darlehensvertrag wir ein bestimmter anfänglicher Tilgungssatz vereinbart. Als die Zinsen noch höher waren, betrug dieser Tilgungssatz in der Regel ein Prozent. Heute liegt er bei zwei bis drei Prozent.

Wenn der Tilgungssatz bei einem Prozent liegt, könnte man annehmen, dass man jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurückzahlt. Glücklicherweise stimmt dies nicht, denn dann würde es 100 Jahre dauern, bis der Kredit getilgt wäre.

Hier kommt es zum Zusammenspiel von Tilgung und Zinsen. Als Beispiel nehmen wir wieder eine Summe von €100.000. Die Zinsen betragen fünf Prozent und die Tilgung ein Prozent. Das sind zusammen sechs Prozent – also €6.000 im Jahr, €500 im Monat.

Im ersten Monat des Darlehens teilt sich die Summe wie folgt auf:

• €83,33 Tilgung (€1.000 geteilt durch zwölf Monate)
• €416,67 Zinsen (€100.000 mal fünf Prozent, geteilt durch zwölf Monate)

Im zweiten Monat beträgt die Gesamtschuld nicht mehr €100.000, sondern nur noch €99.916,66. €83,33 wurden bereits getilgt. nun verteilen sich die €500 wie folgt:

• €416,32 Zinsen
• €83,68 Tilgung

Anfänglich ist die Tilgung noch gering, diese erhöht sich allerdings immer weiter, während der Anteil der Zinsen immer kleiner wird.

Bei dem oben dargestellten Beispiel (fünf Prozent Zinsen, ein Prozent Tilgung) wäre das Darlehen nach 36 Jahren abgezahlt. Läge der Tilgungssatz bei zwei Prozent, dann wäre der Kredit bereits nach ungefähr 25 Jahren abgezahlt. Bei einem Tilgungssatz von 3 Prozent wäre die Schuldenlast bereits nach 19 Jahren und neun Monaten abgetragen.

Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen abgezahlt. Genauso ist es mit dem Zinssatz: Je höher der Zinssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Denn nicht nur der Tilgungssatz hat Einfluss auf die Dauer des Darlehens, sondern auch der Zinssatz.

Zurück zu dem €100.000 Beispiel: Nun nehmen wir einen Zinssatz von zwei Prozent und eine anfängliche Tilgung von einem Prozent. In diesem Fall würde die Monatsrate €250 betragen und es würde insgesamt 55 Jahre dauern bis der Kredit abgezahlt wäre.

Ideale Bedingungen für Immobilienprojekte

Momentan sind die Zinsen auf einem historischen Tief. Die Experten erwarten seit Jahren, dass sie langsam wieder steigen, allerdings hat sich bisher nichts getan.

So günstig wie jetzt war Baugeld noch nie. Trotzdem sollte man sich davon hinreißen lassen hemmungslos zu werden. Auch wenn es derzeit nicht so scheint, so kann die Situation in zehn oder 20 Jahren bereits komplett anders aussehen. Es lässt sich nicht vorhersagen, wie sich beispielsweise die Eurozone entwickeln wird. Im schlimmsten Fall können die Zinsen auf einmal start steigen.

Wenn Sie also jetzt einen Vertrag von 15 Jahren abschließen und die Zinsen in dieser Zeit auf zehn Prozent steigen, dann führt dies zu einem Problem. Bis dahin haben Sie vielleicht nur einen geringen Teil des Darlehens zurückgezahlt, was bedeuten würde, dass Sie die neue Belastung nur sehr schwer bewältigen können. Im schlimmsten Fall werden Sie Ihr Haus dann verkaufen müssen – und das leider unter Wert, da es sich aufgrund der hohen Zinsen niemand leisten kann.

Deswegen ist sinnvoll einen möglichst langfristigen Vertrag mit einer möglichst hohen Tilgung mit der Bank zu vereinbaren. Wenn möglich, dann können Sondertilgungen helfen den Kredit noch schneller abzubezahlen. So hat man die laufenden Kosten und Belastungen für lange Zeit unter Kontrolle und ist somit auf der sicheren Seite.