Wie wirkt sich die Zinsentwicklung und die gesamtwirtschaftliche Lage auf die Nachfrage aus?
Die hohen Zinsen erschweren eine Baufinanzierung zur Zeit erheblich. Selbst eine Vielzahl von Kunden, welche finanziell gut aufgestellt sind, können sich die hohen Raten nicht mehr leisten. Als Folge dessen ist ein starker Rückgang der Nachfrage und auch der Interesse an Baufinanzierungen zu erkennen.
Steigende Bauzinsen und fallende Immobilienpreise? Gibt es Tendenzen, in welcher Region die Immobilienpreise sinken?
Die Schere zwischen hohen Immobilienpreisen und steigenden Bauzinsen ging noch nie so weit auseinander wie aktuell. Das sonst niedrige Zinsniveau ist in den letzten Monaten stark angestiegen, wodurch mit einer enormen Veränderung des Marktes zu rechnen ist. Im Gegensatz zu den Bauzinsen gehen die Immobilienpreise langsam zurück. Im Westen Deutschlands ist ein Nachlass zwischen 5% und 10% erkennbar. Dies entwickelt sich jedoch nicht überall gleich und ist vom Bezirk und der Lage der Immobilie abhängig. In ländlichen Regionen sind die Immobilienpreise in der Regel nicht so hoch wie in Ballungszentren, jedoch schreitet die Preissenkung für Immobilien hier mit zwischen 10%-15% deutlich schneller voran. In Ballungsgebieten hingegen wirkt sich die Reduktion noch nicht so stark aus. Käufer versuchen hier auf Zeit zu spielen.
Könnte sich dieser Prozess deutschlandweit in eine ähnliche Richtung entwickeln?
Auch deutschlandweit ist eine ähnliche Entwicklung zu verzeichnen. In den Ballungszentren wie beispielsweise München oder Frankfurt sind die Immobilienpreise auf einem relativ hohen Niveau geblieben und ein Rückgang der Preise ist kaum zu erkennen. In den ländlichen Regionen hingegen gehen die Preise deutlich schneller hin zu günstigen Immobilien.
Wendet sich der Verkäufermarkt hin zu einem Käufermarkt?
In den letzten Monaten ist eine klare Wende zu erkennen. Im Vergleich zum Vorjahr werden mehr Immobilien auf den Portalen angeboten. Der Grund dafür: Der Wert der Immobilie verfällt aktuell und Verkäufer merken das. Um trotzdem noch den größtmöglichen Gewinn zu erzielen, wollen immer mehr Kunden ihre Immobilien zeitnah verkaufen. Der steigenden Anzahl der Immobilien steht jedoch ein starker Rückgang der Nachfrage gegenüber. Resultierend daraus haben Verkäufer bezüglich Preis und Käufer einen kleineren Entscheidungs- und Handlungsspielraum, sodass eine klare Veränderung hin zu einem Käufermarkt zu erkennen ist.
Ist es durch die Preissenkung wieder sinnvoll als Käufer zu verhandeln?
Eigentümer versuchen oftmals ihre Immobilie über die bekannten Portale selbst zu verkaufen. Käufer sollten den Markt deshalb genau beobachten. Nicht selten kommt es vor, dass die Immobilie erstmals überteuert angeboten und einige Monate später bei einem anderen Portal oder einem Makler vergünstigt eingestellt wird. Dies ist eine gute Voraussetzung als Käufer in die Preisverhandlung einzusteigen. Die Art des Objektes ist in diesem Zusammenhang entscheidend. Bei gebrauchten Immobilien lässt sich ein solche Verhandlung gut realisieren, wohin gegen bei Immobilien mit einer hohen Energieeffizienz und einer überdurchschnittlichen Instandhaltung weniger Chancen zur Preisverhandlung bestehen.
Kann durch eine Preissenkung von Immobilien eine günstige Finanzierungsrate erzielt werden?
In der Regel sollten die Bauzinsen unter 2% liegen, damit eine optimale Finanzierung möglich ist. Aktuell liegt diese jedoch bei nahe 5%. Insbesondere im Neubausektor ist es kaum möglich eine genaue Prognose abzugeben, da es aktuell einen hohen Baupreisindex gibt. Um eine Finanzierung in einem idealen Bereich möglich zu machen, müssten gebrauchte Immobilienpreise um circa 30% nachlassen.
Wie setzt sich der Wert einer Immobilie zusammen?
Der Wichtigste Aspekt bei der Berechnung einer Immobilie ist immer: Lage, Lage, Lage! Zudem kommt es besonders bei gebrauchten Immobilien auf den Zustand an. Wurden Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen getätigt worden, hat sich die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängert. Wurde über viele Jahr nichts am Objekt modernisiert oder ausgetauscht, lässt sich der Zustand meist als mittel bis schlecht einstufen und dämmt den Wert der Immobilie. Darüber hinaus ist eine Wohnflächenberechnung zur Ermittlung der Größe ein entscheidender Faktor. Maßgeblich ist hier die Grundstücksgröße und die darauf stehende Immobilie, aus der sich der Wert ergibt.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Ob eine Immobilie als Kapitalanlage geeignet ist, hängt davon ab, in welcher Relation die voraussichtlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis stehen. Zudem kommt es auch darauf an, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, wie hoch die zu zahlende Rate ausfällt und wie lange die Rückzahlung voraussichtlich andauert.
Ist der aktuelle Immobilienmarkt interessant für Kapitalanleger?
Wann der Immobilienmarkt attraktiv für Kapitalanleger wird, die investieren wollen, hängt von der Entwicklung der Preise ab. Bei den aktuell hohen Zinsen ist der Markt jedoch eher uninteressant. Die Preise müssten vorerst weiter sinken, damit das Investieren für Kapitalanleger wieder sinnvoll wird. Zudem müssen in der aktuellen Zeit die erhöhten Kosten für den Eigentümer beachtet werden. Egal ob Gas- und Strompreise oder Kosten für zusätzliche Ausrüstungen wie beispielsweise eine neue PV- Anlage, können die Einnahmen stark mindern und machen eine Investition eventuell illusorisch.
Wodurch kann sich die Lage auf dem Markt wieder entspannen?
Die hohe Inflation muss zurückgehen, da diese auf die Bauzinsen und den Darlehenszins schlägt. In diesem Zusammenhang muss auch der Leitzins wieder gesenkt werden, damit auch Baufinanzierungen wieder günstiger und attraktiver werden. Ein weiterer Faktor ist die Stabilisierung der Energiekosten, um eine Preissenkung zu erzielen und der Inflation entgegenzuwirken. Erst dann ist der Weg geebnet, sodass sich die Lage auf dem Immobilienmarkt allmählich entspannen kann.
Fazit
Die Preisschere von Immobilien auf dem Land und in der Stadt wächst weiter. Insgesamt sind mehr Immobilien auf dem Markt verfügbar, jedoch geht die Nachfrage insbesondere für Immobilien in ländlichen Region stark zurück. Zudem ist dort auch eine starke Senkung der Immobilienpreise zu erkennen. Dadurch wird verhandeln für die Käuferseite wieder sinnvoll und es bestehen Tendenzen, dass sich der Markt hin zu einem Käufermarkt entwickelt. Für einen Käufer ist deshalb eine genaue Marktbeobachtung entscheidend.
Sollten sich die Inflation und die Energiepreise beruhigen, kann sich dies auch positiv auf die Zinsen auswirken und es wird wieder attraktiver eine Immobilie zu kaufen. Sollten die Immobilienpreise weiter sinken, wird investieren auch für Kapitalanleger wieder interessant. Erst wenn günstige Baufinanzierungen wieder möglich sind und sich die Lage auf dem Markt entspannt, ist für viele der Traum von dem Kauf eines Eigenheimes wieder realisierbar.
Informationen basierend auf dem Podcast von Dr.Klein „Hausgefragt“ von Anna Commentz zusammen mit dem Finanzierungsspezialist Frank Klein.
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