Immobilie erben oder vererben – Was muss beachtet werden?

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Grundsätzlich ist der erben und vererben einfach. Die Gesetze und der Tod regeln das automatisch. Einige Überlegungen sind allerdings erforderlich um den Vermögensübergang strukturiert und geplant umzusetzen.

Auch wenn viele Dinge bereits vorgegeben sind, sollten künftige Erben und Erblasser folgendes beachten:

Haus vererben mit Testament

Die Wünsche des Erblassers werden im Testament festgehalten. Dieses kann handschriftlich verfasst werden und sollte auf jeden Fall den Ort, das Datum und die Unterschrift enthalten. Das Testament soll klar und eindeutig regeln, wie die Vermögensnachfolge gestaltet werden soll. Wenn es sich um ein komplexes Vermögen handelt, ist es besser einen Notar einzuschalten. Fachanwälte für Erbrecht können sie unter anwalt.de oder auch über die Rechtsanwaltskammern finden.

Aufbewahrung des Testaments

Das Testament kann zu Hause aufbewahrt werden – aber so, dass es auch gefunden werden kann. Es ist ratsam einem Vertrauten zu sagen, wo sich das Testament befindet. Die gesetzliche Erbfolge greift nämlich wenn kein Testament gefunden wird – und die kann erheblich von dem Willen des Erblassers abweichen. Wenn man ganz sicher sein möchte, dass das Testament nicht verloren geht, dann kann es in in anwaltliche Verwahrung beim Amtsgericht gegeben werden. Änderungen können dann immer noch vorgenommen werden.

Erbfall: Streit unter den Erben

Auch wenn das Testament genau festlegt, wer wie viel erhält, kann es nach dem Erbfall zum Streit unter den Erben kommen. Bei der Abfassung des Testaments wurden die Erben schließlich meistens nicht einbezogen. Ein Erbvertrag sorg dafür, dass Erblasser und Erben gemeinsam vereinbaren, wie das Erbe aufzuteilen ist. Der Erbvertrag muss durch einen Notar beurkundet werden, insbesondere wenn Immobilien betroffen sind. Änderungen im Erbvertrag können nur gemacht werden, wenn alle zustimmen. Der Erblasser kann sich jedoch den Rücktritt vom Vertrag vorbehalten.

Immobilie verschenken und Steuern sparen

Steuerlich zahlt es sich aus Immobilienwerte zu Lebzeiten zu verschenken. Bei Kindern liegen die Freibeträgen bei €400.000. Diese können alle zehn Jahre voll ausgeschöpft werden. Bei guter Planung kann so ein großes Vermögen steuerfrei an die Nachkommen übertragen werden. Sollten die Kinder noch minderjährig sein, muss ein so genannter Ergänzungspfleger eingeschaltet werden – insbesondere wenn es sich um vermietete Immobilien handelt. Es ist zu raten, dass der Erblasser sich ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lässt, bevor die Immobilie verschenkt wird.

Vermögen an Stiftung übertragen

Eine gemeinnützige Stiftung wäre eine Überlegung wert, wenn ein großes Immobilienvermögen vorhanden ist, aber der Erblasser keine Kinder hat. Wenn der gemeinnützige Zweck mindestens zehn Jahre gewahrt bleibt, dann kann das Vermögen erbschaftssteuerfrei auf die Stiftung übertragen werden. Eine Stiftung kann von jedem selbst gegründet werden, sowohl mit Wirkung zu Lebzeiten, als auch auf den Todesfall hin. Es ist zu empfehlen sich fachlichen Rat einzuholen. Mit der Gründung einer Stiftung kann en etwaiges Pflichtteilsrecht von Lebenspartner, Ehegatte oder Kindern allerdings nicht ausschließen.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Wird eine Immobilie vererbt, so müssen auch deren Lasten übernommen werden. Es kann vorkommen, dass die Immobilie noch eine offene Finanzierung hat, erwartete Erschließungskosten oder Renovierungsarbeiten unter Denkmalschutzauflagen anstehen. Bevor ein Erbe angenommen wird, sollte überprüft werden ob es wirtschaftlich sinnvoll ist. Ist dies nicht der Fall, so kann das Erbe auch ausgeschlagen werden – und das auch wenn jemand im Erbvertrag zum Erben berufen wird. Dazu muss innerhalb von sechs Wochen eine Erklärung beim Nachlassgericht oder Notar abgegeben werden. Die Frist beginnt, sobald der Erbe vom Nachlass erfährt.

Was tun wenn es mehrere Erben gibt?

Häufig ist es so, dass mehrere gemeinsam erben. Dann wird automatisch eine „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ gebildet für die das bürgerliche Gesetzbuch (BGB) allgemeine Regeln vorsieht. Besser ist es die gegenseitigen Rechte und Pflichten eigenständig in einem Gesellschaftsvertrag zu regeln. Das geschieht in notarieller Form.

Was erbt der Staat?

Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt bei Erbschaften oder Schenkungen an. Bei Ehegatten liegt der Freibetrag bei €500.000. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei €400.000. Ist das Vermögen größer, so müssen Steuern gezahlt werden. Es gibt allerdings auch Ausnahmen: Wenn Kinder, Ehegatten oder Lebenspartner ein Wohnhaus erben und die Selbstnutzung direkt aufnehmen, so bleibt das Erbe steuerfrei. Das Haus muss allerdings für mindestens zehn Jahre selbst genutzt werden. Bei Kindern gilt diese Ausnahme nur, soweit die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt.

Immobilien im Ausland erben

Deutsche Staatsangehörige unterliegen weltweit der deutschen Erbschaftssteuer. Wird die im Ausland gelegene Immobilie beim Erbfall auch dort besteuert, dann kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen. Allerdings kann die im Ausland gezahlte Erbschaftssteuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet werden.

Tipp: Wenn es in der Erbengemeinschaft zu Erbauseinandersetzungen kommt, so ist der Verkauf meist die einzigste Lösung – denn nur Geld ist teilbar. Es lohnt sich einen erfahrenden Makler zu beauftragen, zu dem alle Erben Vertrauen haben. Neben Erfahrung sollte der Makler Menschenkenntnis und Mediationserfahrung mitbringen.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Steuer-, Rechts-, oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Ihre persönlichen Angelegenheiten sollten sie in jedem Fall einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Finanzberater kontaktieren.

Trotz Sorgfalt und gründlicher Recherche kann passieren, dass uns Fehler unterlaufen. Wir freuen uns und sind dankbar über Anregungen und Hinweise.

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