Grundstück pachten anstatt zu kaufen – Schon vom Erbbaurecht gehört?

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Insbesondere in der heutigen Zeit wird vieles teurer und finanzielle Mittel reichen oftmals nicht aus, um sich die eigenen Träume zu erfüllen. Somit wird es auch für zunehmend mehr Menschen schwierig, sich ein eigenes Grundstück mit Eigenheim zu finanzieren. Sie befinden sich im Moment in einer solchen Situation? -Dann sollten Sie sich das Erbbaurecht zu Nutze machen, um ihr Traumgrundstück zu pachten und langfristig Geld einzusparen.

Was versteht man unter Erbbaurecht und wie funktioniert es?

Das Erbbaurecht ist eine günstige Alternative zum Grundstückskauf und beschreibt das Recht ein fremdes Grundstück zu pachten und darauf eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer dieses Grundstückes (Erbbaurechtgeber) überträgt dem Pächter (Erbbaurechtnehmer) ein Nutzungsrecht für das Grundstück. Somit wird dieser zwar nur Eigentümer der Immobilie und nicht des Grundstückes, kann dieses aber mit seiner Wunschimmobilie bebauen, soweit der Eigentümer mit den Vorhaben einverstanden ist. Im Gegenzug zur Nutzung des Grundstückes zahlt der Pächter eine jährliche Gebühr, welche sich Erbbauzins oder auch Erbpacht nennt. In der Regel beträgt diese 3-5% des Grundstückswertes, kann aber bei anderen Vorstellungen auch individuell vereinbart werden. Doch aufgepasst! – Der Erbbaurechtgeber kann den Erbbauzins alle drei Jahre neu verhandeln, weshalb eine genaue und frühzeitige Absprache zu empfehlen ist. Genau wie der Erbbauzins kann auch die Laufzeit des Vertrages frei verhandelt werden. Findet eine Einigung zwischen Eigentümer und Pächter statt wird ein notariell beurkundeter Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen, der sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch eingetragen wird.

Inwiefern darf der Eigentümer eingreifen?

Auch wenn Ihnen die Immobilie gehört, bleibt der Erbbaurechtnehmer Eigentümer des Grundstückes und besitzt somit das Recht, in Bestimmten Fällen mitzuentscheiden oder einzugreifen – insofern ein triftiger Grund besteht. Sollte es nicht zu einer Einigung beider Parteien kommen oder sollten Streitigkeiten entstehen, wird ein Gericht für die Entscheidungsfindung hinzugezogen.

Besteht der Wunsch bauliche Veränderung in Form von einem Anbau, Umbau oder Ausbau der Immobilie vorzunehmen, sollten Sie sich vorab mit dem Eigentümer in Verbindung setzen. Sprechen Sie somit frühzeitig ab, ob sie eine Gartenhütte oder den lang ersehnten Wintergarten auf das Grundstück bauen dürfen. Sie möchten zusätzliches Kapital erzielen und ihre Immobilie vermieten? – auch in diesem Fall ist es ratsam sich die Zustimmung Ihres Erbbaurechtgebers einzuholen. Ein weiterer Punkt ist die Finanzierung. Da der Erbbaurechtgeber Eigentümer des Grundstückes ist, besteht auch hier ein Mitspracherecht.

Wann und wodurch endet das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht endet entweder bei Ablauf der Zeit oder einem sogenannten Heimfall. In beiden Fällen muss der Erbbaurechtgeber den Pächter angemessen entschädigen. Die Auszahlung liegt hier bei mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes.

Kommt es zu dem Ablauf der Zeit läuft der Erbbauvertrag aus und die Immobilie geht an den Erbbaurechtgeber über.

Tritt ein Heimfall ein, wird das Erbbaurecht und das dazugehörige Nutzungsrecht gekündigt, während der Vertrag noch läuft. Der Erbbaurechtnehmer ist jedoch auch in diesem Fall verpflichtet, den Pächter auszuzahlen und kommt darüber hinaus auch für die ausstehenden Forderungen der Bank auf. Ein Heimfall entsteht, wenn der Erbbaurechtnehmer den Erbbauzins zwei Jahre in Folge nicht zahlt oder sich nicht um die Instandhaltung des Grundstückes sorgt. Ebenso gilt dieser bei einem Todesfall seitens des Erbbaurechtnehmers oder durch schwerwiegende Verstöße gegen Bebauungsvorschriften.

Die festgelegte Laufzeit endet – Wie geht es weiter?

Läuft die festgelegte Laufzeit kann der Erbbaurechtgeber Ihnen eine Verlängerung des Vertrages anbieten. Dabei gibt es zwei Ausmöglichkeiten:

  1. Sie können einer Verlängerung zustimmen, wobei der Erbbauzins durch die lange Laufzeit deutlich angehoben werden kann.
  2. Sie können die Verlängerung ablehnen und die Immobilie fällt ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück.

Ist eine Finanzierung durch die Bank möglich?

Ja, eine Immobilie mit Erbpachtgrundstück kann in der Regel mit einer Baufinanzierung von der Bank finanziert werden. Durch das hohe Risiko eines Heimfalls wird dies jedoch nicht von jeder Bank angeboten. Häufig beschränkt die Bank sich nur auf Kommunen und Gemeinden und schließt Privatpersonen von der Finanzierung aus. Die Voraussetzungen für eine Finanzierungszusage wären in diesem Fall eine Mindestrestlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages von 40 Jahren und eine Beteiligung mit mindestens 20-40% Eigenkapital.

Alles im Überblick- Die Vor- und Nachteile

VorteileNachteile
Sie sparen sich das Geld, welches Sie bei einem Grundstückskauf investiert hättenDer Eigentümer kann bei bestimmten Fällen mitentscheiden
Der Vertrag läuft meistens über mehrere JahrzehnteDer Erbbauzins kann alle drei Jahre erhöht werden
Sie können sich ihr Wunschgrundstück ohne großen finanziellen Aufwand finanzierenEs bestehen bestimmte Bedingungen bei der Finanzierung
Bei dem Kauf einer Immobilie mit Erbpachtgrundstück ist der Kaufpreis niedrigerEs kommt bei einem Heimfall zum Verlust der Immobilie
Sie werden bei einem Heimfall oder bei Ablauf der Dauer entschädigt

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Steuer-, Rechts-, oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Ihre persönlichen Angelegenheiten sollten sie in jedem Fall einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Finanzberater kontaktieren.

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