Die wichtigste Frage, die sich Verkäufer einer Immobilie stellen dreht sich immer um den erzielbaren Preis. In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die Möglichkeiten der Wertfindung.
Wer den wirklichen Wert seiner Immobilie wissen möchte, dem ist wenig geholfen irgendwelche Wertermittler im Internet zu benutzen. Diese suggerieren, dass man mit weniges Klicks den genauen Verkaufspreis einer Immobilie ermitteln kann.
Möglichkeiten der Immobilienbewertung im Internet
Online-Preisrechner können anhand von bestimmten Grunddaten und Vergleichsobjekten eine erste grobe Einschätzung für den möglichen Wert einer Immobilie liefern. Dabei werden Immobiliendaten aus Datenbanken herangezogen um die Schätzung der Immobilie genauer bestimmen zu können. Mehr als eine Orientierung können diese Tools allerdings nicht bieten.
Einschränkungen der Wertermittlung im Internet
Immobilien in der gleichen Straße besitzen viele unterschiedliche Details, die bei den Hauskaufrechner im Internet nicht berücksichtigt werden können. Oft sind es Kleinigkeiten, die eine Immobilie wertvoller macht als die andere. Ist der Garten nach Norden oder nach Süden ausgerichtet? Liegt die Wohnung innerhalb eines Haues im Seitenflügel oder hat es die schönste Lage im Haus mit Sonneneinstrahlung und sehr hellen Räumen?
All diese Faktoren und Unterschiede kann eine pauschale Immobilienbewertung im Internet nicht mit einbeziehen. Deshalb is diese erste Werteinschätzung oft nicht der zu erzielende Preis für das Haus oder die Eigentumswohnung.
Verkäufer & Interessent: Zwei verschiedene Sichtweisen
Die Fragen von Verkäufern sind oft die selben: Verlange ich genug oder zu viel Geld für mein Objekt? Wie kann ich sichergehen, dass der Preis für meine Immobilie angemessen ist?
Wenn Sie schon einmal eine selbst genutztes Haus oder Wohnung verkauft haben, dann kennen Sie das Gefühl des Besitzerstolzes, das auf die nüchterne Betrachtung eines Kaufinteressenten trifft. Beide Parteien besitzen oft eine sehr unterschiedliche Sichtweise über die Immobilie.
Individualität und Preisgestaltung
Im Laufe von vielen Jahren hat der Eigentümer eines Einfamilienhauses die Immobilie genau nach seinem Geschmack hergerichtet. In seinen Augen waren die Maßnahmen alles Wertsteigerungen für die Immobilie. Kaufinteressenten haben allerdings oft nicht den gleichen Geschmack und fragen sich zum Beispiel warum jeder Raum mit Einbauschränken versehen wurde. Für manche Kaufinteressenten sind individuelle Ein- oder Ausbauten von großen Wert und für andere sind sie bei der Entscheidungsfindung unwichtig oder manchmal hinderlich.
Wie bildet sich der Preis einer Immobilie?
Der Verkäufer der Immobilie wird alle für ihn wertsteigernde Faktoren in die Preisvorstellung mit einbeziehen. Kaufinteressenten würden diese Faktoren am liebsten weglassen. Wie geht es weiter?
Im Exposé hat der Immobilienmakler vielleicht alle vom Eigentümer wertbildende Faktoren mit einfließen lassen und einen Kaufpreis angesetzt der etwas über den Vorstellungen von Kaufinteressenten liegt.
Was ist der Angebotspreis?
Deshalb steht im Exposé der sogenannte Angebotspreis, welcher nur eine Preisvorstellung darstellt. Diese Preisvorstellung bedeutet nicht, dass die Immobilie letzten Endes zu diesem Preis verkauft wird.
Was ist der Marktpreis?
Wenn mehrere Angebote zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung vorliegen, die unterhalt des Angebotspreises liegen, dann bildet sich aus diesen Angeboten der Marktpreis. Der Marktpreis ist der Preis, den ein Interessent bereit wäre für dieses Objekt zu bezahlen.
Was ist der Verkehrswert?
In einem Gutachten ermittelt ein Sachverständiger den Sachwert eines Hauses oder einer Wohnung und berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren, wie den Zustand der Immobilie, den Stand der technischen Ausrüstung und die Restnutzungsdauer. Insbesondere die Restnutzungsdauer hat eine große Auswirkung auf den zu ermittelnden Verkehrswert. Am Ende des Gutachtens kann der Sachverständige Marktanpassungsfaktoren vornehmen, die entweder einen Zuschlag oder Abschlag des Preis bedeuten.
Gibt es eine große Nachfrage für die Immobilie? Gibt es vergleichbare Immobilien in der Gegen die stark nachgefragt sind? In diesem Fall kann es einen Zuschlag geben, der bis zu fünf Prozent ausmachen kann. Das gleiche gilt allerdings auch für den Abschlag.
Was versteht man unters Beleihungswert?
Der Beleihungswert wird von der Bank ermittelt und wird in der Regel unterhalb des Markt- gegebenenfalls auch unterhalb des Verkehrswertes liegen. Die Bank bezieht alle Risiken der möglichen Verwertung einer Immobilie so, dass sie am Ende immer den ausgereichten Immobilienkredit zurückbekommt.
Es ist zu beachten, dass die ermittelten Preise und Werte unterschiedlich sein können. Die Wahrheit liegt bei dem, was ein Käufer bereit ist zu zahlen – und im Falle einer benötigten Bankfinanzierung – was die Bank bereit ist, ihm als Kredit zur Verfügung zu stellen.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird einmal im Jahr von den Gutachterausschüssen bestimmt. Dieser legt den Preis pro Quadratmeter Grundstück ohne das darauf stehende Gebäude fest. Die Bodenrichtwerte können bei den Gutachterausschüssen abgefragt werden und bilden für die Ermittlung des Preises eine wichtige Grundlage.
Starke Zuschläge beim Immobilienpreis
Befindet sich die Immobilie in einer stark nachgefragten Gegend? In diesem Fall kann es dazu kommen, dass der ermittelte Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung am Ende überschritten wird. Wenn es viele Kaufinteressenten gibt, die sich immer wieder überbieten, dann kann es zu Zuschlägen zum Kaufpreis kommen, die am Anfang der Vermarktung nicht abzusehen waren.
Ein qualifizierter Immobilienmakler kennt die Nachfrage in der Gegend und kann bei der Einschätzung helfen, ob die Preisvorstellung des Eigentümers mit den Marktgegebenheiten übereinstimmen oder ob sie darüber liegt.
